Orientations sur les sanctions canadiennes — Secteur immobilier

Le présent guide est conçu pour aider les courtiers, les agents et les promoteurs immobiliers canadiens à comprendre le respect des sanctions et à gérer les risques liés aux sanctions. Tous les Canadiens, y compris les entités déclarantes en matière immobilière, doivent se conformer aux sanctions canadiennes. Ces renseignements ne sont pas exhaustifs. Il est recommandé à chaque établissement de s’assurer qu’il dispose d’un programme de conformité aux sanctions et d’examiner en permanence les nouvelles mesures, en consultant, le cas échéant, un conseiller juridique privé. Pour obtenir des renseignements sur le régime de sanctions du Canada, veuillez consulter notre site Web sur les sanctions. Des ressources supplémentaires sont disponibles sous la rubrique Orientation thématique.

Sur cette page

• Aperçu
• Diligence raisonnable
• CANAFE et application des sanctions
• Signaux d’alerte
• Application de la loi
• Point de contact

Aperçu

Lorsque des sanctions sont mises en œuvre au Canada, les Canadiens à l’étranger et les personnes qui se trouvent au Canada peuvent faire face à des restrictions lorsqu’ils traitent ou collaborent avec des pays soumis à des sanctions ou avec des personnes ou des entités inscrites sur une liste de sanctions.

Les professionnels de l’immobilier doivent être conscients des sanctions canadiennes et des répercussions qu’elles peuvent avoir sur leur travail et leurs relations. Les interdictions liées aux sanctions doivent être prises en compte lors de la facilitation d’une transaction immobilière afin de garantir la conformité avec le régime de sanctions du Canada.

Certaines personnes (particuliers et entités) désignées, ou leurs intermédiaires, peuvent tenter de contourner le régime de sanctions du Canada et de blanchir de l’argent par le biais d’investissements immobiliers, en recourant à des mandataires pour agir en leur nom. Par exemple, des particuliers et des entités peuvent blanchir ou tenter de blanchir et de dissimuler des produits illicites — y compris ceux provenant du contournement des sanctions — en achetant des biens immobiliers, souvent en se cachant derrière des intermédiaires, des mandataires ou des prête-noms et/ou des structures d’entreprise opaques, y compris des personnes morales ou des fiducies. Pour plus de renseignements, consulter la page Conseil mondial sur le contournement des sanctions contre la Russie publié conjointement par le Groupe de travail REPO.

Diligence raisonnable

Le Canada encourage l’application efficace et stricte des sanctions au moyen d’une diligence raisonnable rigoureuse, qui peut aider à déterminer si une activité est susceptible d’entraîner une violation des sanctions ou constitue une tentative de contourner les sanctions du Canada. L’information sur le programme de conformité aux sanctions contient des pratiques exemplaires générales en matière de diligence raisonnable et est distincte des exigences relatives au programme de conformité au titre de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes.

Les sanctions du Canada changent fréquemment. Abonnez-vous pour recevoir des mises à jour sur les sanctions et suivre les annonces récentes sur les sanctions du Canada, y compris les nouveaux ajouts aux listes de sanctions et aux règlements sur les sanctions.

L’adoption d’une approche basée sur le risque est fondamentale pour une diligence raisonnable approfondie visant à évaluer si une transaction peut indiquer un risque de contournement des sanctions et/ou de pratiques de blanchiment d’argent.

Il y a quelques éléments clés à prendre en considération au moment d’évaluer une transaction dans le secteur immobilier :

Effectuer des opérations avec des personnes (particuliers ou entités) désignées

Vérifiez tout engagement proposé par rapport à la liste récapitulative des Nations Unies et à la liste consolidée des sanctions autonomes canadiennes afin de déterminer si le particulier ou l’entité avec lesquels vous proposez de vous engager est directement visé par des sanctions canadiennes.

Bien qu’il soit généralement interdit de traiter directement avec des personnes (particuliers ou entités) désignées, les opérations indirectes sont un élément important à prendre en considération. Conformément à la plupart des règlements pris en application de la Loi sur les mesures économiques spéciales (LMES) et de la Loi sur la justice pour les victimes de dirigeants étrangers corrompus (loi de Sergueï Magnitski), il est interdit d’effectuer ou de faciliter une transaction liée à une opération avec une personne désignée, même indirectement, par exemple par l’intermédiaire d’un tiers, y compris si ce tiers n’est pas canadien ou s’il se trouve à l’extérieur du Canada.

Déterminez si le client avec lequel vous envisagez de traiter a des liens directs ou indirects avec des particuliers ou des entités figurant sur la liste du Canada. Cela comprend toute transaction indirecte avec un particulier ou entité désignés par l’intermédiaire d’associés, de membres de la famille, de représentants légaux, de filiales d’une société, d’une société mère/de portefeuille, d’une banque intermédiaire, etc.

Pour en savoir plus, consulter Interdiction de transactions et gel des biens.

Questions à prendre en considération :

• L’activité concerne-t-elle des particuliers ou des entités figurant sur la liste ou leur profitera-t-elle?
• Existe-t-il des liens indirects entre mon client et des personnes (particuliers ou entités) désignées, par exemple des relations indirectes avec une personne désignée par l’intermédiaire d’associés, de membres de la famille, de filiales, d’une société mère/de portefeuille, d’une banque intermédiaire ou de représentants légaux, entre autres?
• Mon client a-t-il des liens préoccupants, tels que des antécédents d’engagement avec des personnes morales ou des arrangements susceptibles d’avoir un lien avec des personnes désignées, soit des particuliers, des entités, des fonctionnaires et/ou leurs mandataires?
• Est-ce que j’effectue ou reçois un paiement à destination ou en provenance d’un particulier ou d’une entité désignés (directement ou indirectement), ou par l’intermédiaire d’une banque, dans un pays sanctionné?
• Est-ce que je facilite d’une manière ou d’une autre une infraction aux sanctions?

Vous pouvez également consulter les orientations sur les interdictions relatives aux services financiers ou connexes ainsi que les directives du Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada (CANAFE) sur le besoin de bien connaître son client.

CANAFE et application des sanctions

Le Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada (CANAFE) assure l’application de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes, en plus d’être chargé de collecter des renseignements liés aux sanctions auprès des entités déclarantes comme les courtiers, les représentants commerciaux et les promoteurs immobiliers. Ces obligations aident les organismes chargés de l’application de la loi à établir des liens, par exemple les liens indirects entre les transactions suspectes et le blanchiment d’argent, ainsi qu’à détecter les tactiques de contournement des sanctions.

Les activités en matière immobilière, y compris lorsque l’on traite avec des clients, doivent se conformer à la législation canadienne sur les sanctions et respecter des obligations précises, comme l’exigent la LRPCFAT et ses règlements d’application.

Les obligations en vertu de la LRPCFAT et de la législation canadienne sur les sanctions peuvent s’appliquer lorsqu’une situation impliquant une activité présumée de blanchiment d’argent peut également être liée à des sanctions. Par exemple, il est possible qu’un courtier, un agent ou un promoteur immobilier traite avec un particulier ou une entité désignés sur la liste qui tente d’acheter des biens immobiliers au Canada à des fins de blanchiment d’argent.

De même, un particulier peut être à la fois une personne politiquement vulnérable (PPV) étrangère en vertu de la LRPCFAT et figurer sur la liste récapitulative du Conseil de sécurité de l’ONU et la liste consolidée des sanctions autonomes canadiennes. Cependant, toutes les personnes politiquement vulnérables étrangères ne sont pas des personnes visées par des sanctions, et toutes les personnes visées par des sanctions ne sont pas des personnes politiquement vulnérables.

Obligations en matière de déclaration concernant les sanctions à CANAFE

1. Déclaration d’opérations douteuses
   • Depuis août 2024, en vertu de la LRPCFAT, les entités déclarantes doivent signaler les transactions suspectées d’être liées à une tentative de contournement des sanctions.
2. Déclaration de biens appartenant à une personne ou entité inscrite
   • Les entités déclarantes doivent déclarer l’existence de biens en leur possession ou sous leur contrôle et qu’elles soupçonnent d’être la propriété ou d’être sous le contrôle, direct ou indirect, de toute personne (particulier ou entité) inscrite au titre de la Loi sur les Nations Unies, la LMES et de la loi de Sergueï Magnitski.
   • De plus, vous devez divulguer tout renseignement portant sur une opération, réelle ou projetée, relative à ces biens.

Il n’est pas nécessaire qu’une opération ou une tentative d’opération ait lieu pour remplir une déclaration de biens appartenant à une personne ou entité inscrite.

Remarque : Les lois sur les sanctions et les règlements applicables comportent également des obligations de divulgation, qui exigent la déclaration des biens à la GRC.

Signaux d’alerte

Certains particuliers et entités peuvent tenter de contourner les sanctions imposées par le Canada par le biais de transactions immobilières. La page Diligence raisonnable – Signaux d’alerte peut être utile pour détecter les transactions suspectes. La présence d’au moins un des signaux d’alerte suivants lors d’une transaction immobilière pourrait indiquer un risque de contournement des sanctions. Dans ce cas, vous pouvez mener une enquête plus approfondie et demander un avis juridique pour confirmer si la transaction est autorisée ou non en vertu des lois canadiennes sur les sanctions et des règlements applicables.

Signaux d’alerte potentiels à prendre en considération pour le secteur immobilier :

• L’achat, la vente ou le transfert légal de propriété d’un bien immobilier se fait au nom d’une entité juridique étrangère, en particulier dans le cas d’une transaction ou d’une vente :
  • dont le prix est bien inférieur ou supérieur à la valeur du marché;
  • qui implique des transferts entièrement en espèces ou des canaux financiers alternatifs tels que les cryptomonnaies et d’autres technologies financières émergentes;
  • qui est financée par une tierce partie ayant un lien connu avec des particuliers désignés.
• La transaction implique l’utilisation de personnes morales ou d’arrangements qui peuvent avoir un lien avec des personnes, des entités, des élites, des fonctionnaires désignés et/ou leurs mandataires.
• L’achat d’un bien immobilier par un intermédiaire exerçant des fonctions pour le compte de particuliers désignés.
  • Souvent situé dans un pays connu comme un paradis fiscal ou un paradis pour la création d’entreprises.
• Structures de transaction complexes visant à dissimuler le véritable acheteur ou vendeur, par exemple :
  • une transaction effectuée par un intermédiaire, un prête-nom ou un mandataire; les particuliers désignés recourant à une combinaison d’entités juridiques et de structures juridiques tels que les fiducies pour passer sous le radar des autorités;
  • le recours à des structures de propriété complexes pour dissimuler les liens entre l’acheteur ou le vendeur et des entités ou des actifs précis.
• Négociation avec un particulier ou une entité dans un pays sanctionné, ou avec une entreprise ayant une filiale dans un pays sanctionné.

Pour prendre connaissance d’autres signaux d’alerte concernant le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, consulter :

• Indicateurs de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme – Secteur de l’immobilier
• Blanchiment des produits de l’évasion fiscale dans l’immobilier
• Lignes directrices sur l’approche fondée sur les risques pour les agents immobiliers

Scénario – Contournement des sanctions par l’intermédiaire de mandataires ou de membres de la famille

Lors de l’examen de la transaction, l’agent immobilier remarque certains signaux d’alerte susceptibles de révéler un contournement des sanctions, ce qui l’amène à faire preuve d’une plus grande diligence. Par exemple :

• La partie à la transaction n’est pas claire, ou il s’agit d’une société à numéro, l’agent n’ayant traité qu’avec l’avocat représentant le client.
• L’origine de la richesse ou des fonds dans une transaction immobilière n’est pas claire.
• Les registres du cadastre indiquent que le titre de propriété est détenu par un membre de la famille d’un particulier désigné.
• Le paiement de l’aide à l’entretien de la propriété, des factures de services publics et des taxes foncières est effectué par un tiers et non par le propriétaire.

Si l’agent a des motifs raisonnables de soupçonner un contournement des sanctions de la part d’une personne agissant au nom d’un particulier ou d’une entité désignés, il doit déclarer les transactions ou tentatives de transactions sur la page Déclaration d’opérations douteuses de CANAFE.

Application de la loi 

Pour de plus amples renseignements sur le signalement des violations des sanctions et sur les pénalités en cas de non-respect des sanctions, veuillez consulter Conformité et application des sanctions au Canada.

Point de contact

Pour toute demande ou question relative aux sanctions, veuillez contacter la Direction générale des sanctions d’Affaires mondiales Canada.