Lignes directrices sur les transactions immobilières

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Les missions diplomatiques et les postes consulaires doivent obtenir l’autorisation écrite d’Affaires mondiales Canada bien avant toute acquisition, utilisation, vente ou autre cession prévue de biens immobiliers situés au Canada, conformément aux présentes lignes directrices. Cela comprend l’achat, la location, la construction, la rénovation, le réaménagement, la modernisation, la vente, et l’inoccupation d’un bien immobilier. Le Bureau du protocole est chargé de traiter les demandes relatives à ces transactions immobilières au nom d’Affaires mondiales Canada.

En ce qui concerne les organisations internationales établies au Canada en vertu d’un décret pris en application de la Loi sur les missions étrangères et les organisations internationales et les organisations militaires internationales établies en vertu d’un décret pris en application de la Loi sur les privilèges et immunités (Organisation du Traité de l’Atlantique Nord), elles doivent adresser leurs questions ou besoins en matière de biens immobiliers directement à l’Unité des privilèges et immunités du Bureau du protocole.

Aux fins des présentes lignes directrices, les termes suivants s’appliquent : 

  • CVRDdésigne Convention de Vienne sur les relations diplomatiques
  • CVRC désigne Convention de Vienne sur les relations consulaires

Achat ou location d’un bien immobilier

Les missions diplomatiques et les postes consulaires peuvent choisir des propriétés pour leurs chancelleries, résidences officielles, logements du personnel et autres bureaux, sous réserve de certaines exigences du gouvernement fédéral et conformément aux règlements provinciaux et municipaux en matière d’aménagement, de développement et de construction.

Pour effectuer des recherches de lieux appropriés ou pour effectuer efficacement des transactions immobilières, il est conseillé aux missions et aux postes de faire appel à des services immobiliers de bonne réputation. Ni Affaires mondiales Canada ni aucun autre ministère fédéral ne vend ou ne loue des propriétés comme des terrains vacants à des États étrangers. À Ottawa, les missions qui souhaitent louer ou acheter des biens immobiliers appartenant à la Commission de la capitale nationale (CCN) peuvent s’adresser directement à la Commission.

Pour tous les achats immobiliers, ainsi que pour les baux commerciaux et résidentiels, le Bureau du protocole conseille aux pays de faire appel à des services juridiques afin de s’assurer que les transactions sont exécutées conformément au droit canadien. Il leur recommande aussi vivement de souscrire une assurance de biens appropriée pour tous les locaux qu’ils achètent ou louent, car il s’agit du premier moyen de recours en cas de perte ou de dommage.

Les pays qui souhaitent acheter ou louer une propriété pour une chancellerie dans une zone résidentielle doivent s’assurer que les règles de zonage le permettent, en obtenant une confirmation de l’autorité de zonage de la ville. Ils sont également encouragés à consulter les services de police locaux avant d’acheter ou de louer des locaux afin d’obtenir des conseils en matière de sécurité concernant le quartier et de se renseigner sur les éventuelles caractéristiques négatives du bien.

Faire une demande d’acquisition d’un bien immobilier

Les pays qui souhaitent acheter ou louer un local pour en faire une mission diplomatique, un poste consulaire ou une résidence officielle pour un chef de mission ou de poste (de carrière) sont invités à prendre contact avec l’Unité des privilèges et immunités du Bureau du protocole pour discuter de l’acquisition envisagée. Cela s’applique également aux pays qui cherchent à acheter des logements pour le personnel et des propriétés multirésidentielles. Cette première étape devrait être effectuée le plus tôt possible dans le processus, afin de bénéficier de conseils avisés dans les premières étapes de la transaction et d’éviter les pièges et les complications évitables.

Les missions diplomatiques (c’est-à-dire les chancelleries) doivent être situées dans la capitale du Canada, Ottawa. Il convient toutefois de noter qu’Affaires mondiales Canada n’approuve plus les demandes d’acquisition de propriétés situées sur la promenade Sussex, à Ottawa. Cette politique, en vigueur depuis 2016, est appliquée de manière stricte et uniforme. Les chefs de mission et autres membres accrédités de l’ambassade ou du haut-commissariat peuvent, avec l’approbation du Bureau du protocole, établir leurs résidences officielles et personnelles dans la grande région de la capitale nationale, qui chevauche les provinces de l’Ontario et du Québec.

Les pays doivent envoyer une demande par courriel à l'Unité des Privilèges et immunités au moins 30 jours ouvrables (6 semaines) avant la date de transaction proposée. La demande doit contenir les éléments suivants :

  • Utilisation proposée du local : chancellerie, consulat, résidence ou annexe.
  • Adresse municipale de la propriété, y compris l’appartement, l’étage et le numéro de local.
  • Méthode d’acquisition proposée : achat ou location (dans ce dernier cas, préciser la durée du bail) et la date prévue de la transaction.
  • Si des parties du bien (préciser la superficie) sont utilisées ou prévues pour d’autres usages, tels que :
    1. le logement du personnel ;
    2. la location à une autre mission étrangère/poste ;
    3. des fins commerciales ; ou
    4. pour un autre locataire.
  • Confirmation que l’État étranger n’a pas de dettes impayées au Canada, y compris des impôts fonciers impayés (le Bureau du protocole peut demander aux autorités municipales de valider les informations fournies à cet égard).
  • Confirmation par les autorités municipales que l’utilisation prévue de la propriété ne contrevient à aucun règlement local, y compris les règlements provinciaux ou municipaux concernant le zonage, la sécurité et la conservation du patrimoine (une copie d’un courriel des autorités municipales suffit).
  • Échéancier prévu pour le déménagement et date estimée du début des activités de la mission ou du poste au nouvel emplacement.
  • Points de contact de la mission avec leur adresse électronique.

Le Bureau du protocole ne peut fournir aucune information sur le délai de traitement d’une demande, car celui-ci dépend des circonstances propres à chaque demande. Avant d’obtenir une réponse à sa demande, un pays ne devrait pas conclure d’accord contractuel ou de bail, à moins qu’il précise que son exécution est assujettie à l’approbation d’Affaires mondiales Canada. D’importantes complications financières et juridiques pourraient survenir si cette exigence était négligée ou ignorée.

Une fois que le Bureau du protocole a approuvé la demande d’acquisition, l’achat ou la location du bien peut avoir lieu. Dans sa note d’approbation, le Bureau du protocole précisera la portée des exemptions fiscales applicables, telles que les exonérations d’impôt foncier, y compris si et quand la propriété est couverte par le Décret sur les subventions aux propriétés diplomatiques, consulaires et à celles des organisations internationales. Le gouvernement du Canada conserve le pouvoir de déterminer la date à laquelle les biens d’un État étranger acquièrent (partiellement ou totalement) le statut de locaux diplomatiques ou consulaires au Canada en vertu des Conventions de Vienne.

Une fois que l’acquisition d’un bien immobilier est approuvée pour un usage précis, il ne doit être utilisé qu’à cette fin. Il ne peut servir, même partiellement, à d’autres usages, sans l’accord exprès du Bureau du protocole.

Les États étrangers ne sont pas tenus de payer les impôts fonciers municipaux sur les biens loués, car les impôts fonciers sont toujours à la charge du propriétaire. Toutefois, les impôts qui se répercutent sur le loyer sont en réalité une part du loyer et non des impôts. Cela signifie que l’État étranger locataire n’a aucune possibilité de présenter une demande au gouvernement du Canada pour le remboursement des impôts fonciers sur les baux commerciaux et résidentiels.

À propos des chefs de mission ou de poste sortants dont la résidence officielle est louée

En ce qui concerne les ambassadeurs et les hauts-commissaires, il est rappelé aux missions de faire savoir au Bureau du protocole avant la fin de leurs fonctions et leur départ définitif si le bail résidentiel de leur résidence officielle prendra également fin ou si le contrat de location sera maintenu pour leur successeur. Il en va de même pour les chefs de poste consulaire de carrière, par exemple les consuls généraux.

Location de logements pour le personnel

Les pays n’ont pas besoin de l’approbation d’Affaires mondiales Canada pour louer des biens immobiliers destinés à être utilisés comme logements du personnel, mais ils doivent se conformer à toutes les lois et réglementations fiscales et autres applicables au Canada. Les logements du personnel diplomatique ne bénéficient d’aucune exonération de l’impôt foncier ou d’autres taxes à la consommation en vertu de l’article 23 de la CVRD, et les logements du personnel consulaire ne bénéficient pas non plus d’une exonération de ces taxes en vertu de l’article 32 de la CVRC.

Au Canada, les propriétaires/bailleurs ne sont pas tenus d’inclure une clause diplomatique dans un bail conclu avec un locataire représentant de l’étranger. Toutefois, une telle clause peut être incluse dans le bail, si les deux parties y consentent lors de la signature du bail. En l’absence de clause diplomatique, le locataire devra s’entendre avec le propriétaire/bailleur sur les conditions à remplir si le bail doit être résilié plus tôt que prévu. Pour parvenir à une entente qui respecte le droit canadien, les deux parties peuvent souhaiter demander l’avis de professionnels du droit.

Les représentants étrangers accrédités qui concluent des baux résidentiels doivent également résoudre tout différend avec des propriétaires privés ou des entités privées de façon constructive, en tenant compte des lois et règlements canadiens.

Réinstallation ou déménagement temporaire

Une fois qu’une mission diplomatique, un poste consulaire ou la résidence officielle d’un chef de mission ou de poste (de carrière) est établi, tout changement ultérieur de lieu est soumis à l’accord écrit préalable du Bureau du protocole. Cela s’applique également à tout déménagement temporaire à partir de cette propriété. Pour une réinstallation permanente ou un déménagement temporaire, une demande d’acquisition de propriété doit être faite par la mission diplomatique, par courriel adressé à l'Unité des Privilèges et immunités au moins 30 jours ouvrables (6 semaines) avant la date de déménagement proposée, et contenir les éléments suivants :

  • Utilisation du nouveau local : chancellerie, consulat, résidence ou annexe.
  • S’il s’agit d’une réinstallation permanente ou d’un déménagement temporaire.
  • Adresse municipale de la nouvelle propriété proposée, y compris l’appartement, l’étage et le numéro de local.
  • Méthode d’acquisition proposée : achat ou location (dans ce dernier cas, préciser la durée du bail).
  • Si des parties du bien (préciser la superficie) sont utilisées ou prévues pour d’autres usages, tels que :
    1. le logement du personnel ;
    2. la location à une autre mission étrangère/poste ;
    3. des fins commerciales ; ou
    4. pour un autre locataire.
  • Confirmation par les autorités municipales que l’utilisation prévue de la propriété ne contrevient à aucun règlement local, y compris les règlements provinciaux ou municipaux concernant le zonage, la sécurité et la conservation du patrimoine (une copie d’un courriel des autorités municipales suffit).
  • Échéancier prévu pour le déménagement et date estimée du début des activités de la mission ou du poste au nouvel emplacement permanent ou temporaire.
  • Date estimée de retour de la mission ou du poste à l’emplacement précédent (dans le cas de déménagements temporaires uniquement).
  • Points de contact de la mission avec leur adresse électronique.

Le Bureau du protocole ne peut fournir aucune information sur le délai de traitement d’une demande, car celui-ci dépend des circonstances propres à chaque demande. Une fois que le Bureau du protocole a autorisé la demande, l’acquisition (réinstallation ou déménagement temporaire) peut avoir lieu.

Avis aux autorités compétentes de la possession matérielle des locaux

Une fois qu’un pays occupe et commence à exploiter les locaux en tant que mission diplomatique, poste consulaire ou résidence officielle d’un chef de mission ou de poste (de carrière) et que la mission l’a notifié, Affaires mondiales Canada communique les détails pertinents à un certain nombre d’entités, notamment la Gendarmerie royale du Canada (GRC), l’Agence du revenu du Canada (ARC) et le Bureau du protocole provincial approprié.

Entretien des biens

Le gouvernement du Canada s’attend à ce que les États étrangers qui possèdent des biens immobiliers au Canada se conforment à toutes les lois et exigences applicables, comme les codes du bâtiment et les règlements sur l’utilisation des terres, y compris l’entretien approprié des propriétés. Dans toutes les villes canadiennes, cela signifie qu’il faut entretenir le bien conformément aux normes d’entretien locales et prendre rapidement des mesures pour faire les réparations nécessaires et éliminer les conditions dangereuses.

Le Bureau du protocole s’attend à ce que les missions diplomatiques et les postes consulaires accordent l’accès à leurs locaux à leurs propriétaires commerciaux pour qu’ils puissent procéder aux inspections, à l’entretien et aux réparations nécessaires de la propriété, conformément aux modalités du bail commercial et aux lois applicables.

Le défaut d’un pays d’entretenir correctement ses locaux ou résidences officielles peut avoir des répercussions négatives considérables sur la communauté diplomatique, ainsi que sur la ville et le quartier où se trouvent ces biens. Les bâtiments qui tombent en décrépitude peuvent devenir une tache visuelle et, s’ils sont structurellement compromis, présenter un danger pour les personnes qui travaillent dans le bâtiment ou l’occupent. Les bâtiments et les biens délabrés (y compris les porches, les cours et les jardins) peuvent aussi entraîner une baisse de la valeur immobilière des maisons ou des bâtiments voisins et avoir une incidence sur les gens de la communauté environnante.

Les pays qui souhaitent effectuer des travaux d'entretien et de maintenance liés aux chancelleries diplomatiques ou consulaires existantes et aux résidences officielles n'ont pas besoin d'obtenir l'autorisation du Bureau du protocole. Les exemples de travaux d'entretien et de maintenance comprennent notamment la peinture, le carrelage, la toiture, la plomberie, les services de chauffage, de ventilation et de climatisation, les services électriques, le remplacement de fenêtres, l'aménagement paysager, le désamiantage, les inspections immobilières, ainsi que le déneigement.

Construction ou rénovation de locaux

Les États étrangers peuvent entreprendre de nouvelles constructions ou réaménager des locaux existants s’ils respectent la réglementation locale en matière d’aménagement, d’utilisation des terres, de construction, de sécurité et les autres règlements. À cet égard, il leur est conseillé de faire appel à des architectes, des entrepreneurs généraux et des entreprises de construction de bonne réputation lorsqu’ils entreprennent de tels projets. Les pays doivent prendre leurs propres arrangements directement avec les autorités provinciales et municipales compétentes ou demander à leurs architectes, constructeurs ou entrepreneurs généraux de traiter avec elles. Il est important de noter que les procédures et réglementations municipales en matière d’aménagement et de développement varient d’une ville à l’autre.

Les nouvelles constructions, les modifications ou les agrandissements de chancelleries, de résidences officielles ou d’autres propriétés doivent respecter de nombreuses lois et exigences provinciales et municipales, y compris les codes du bâtiment locaux pertinents. L’arpentage, les plans de conception des bâtiments et d’aménagement, les permis de démolition et de construction, ainsi que les inspections et les approbations des travaux sont tous requis à diverses étapes du processus de planification et de construction.

Les pays qui souhaitent construire un nouveau bâtiment ou rénover de manière structurelle et substantielle un bâtiment existant – destiné à être utilisé comme une mission diplomatique, un poste consulaire ou une résidence officielle pour un chef de mission ou de poste (de carrière) – doivent envoyer par courriel à l'Unité des Privilèges et immunités une demande d’autorisation pour le projet uniquement lorsque celui-ci est estimé à plus de 100 000 dollars canadiens, hors taxes. Une autorisation doit également être demandée pour toute démolition de bâtiments existants, ainsi que pour toute rénovation ou modification visant à utiliser une partie de la propriété pour le logement du personnel ou à des fins commerciales.

La demande de la mission doit comprendre :

  • Adresse de la propriété, y compris l’appartement, l’étage et le numéro de local.
  • Description du projet proposé : nouvelle construction, agrandissement (ajout), redéveloppement, démolition et reconstruction, ou démolition et enlèvement.
  • Copie du devis de l’entrepreneur en bâtiment.
  • Si des rénovations ou des modifications entraîneront l’utilisation de certaines parties du bien (préciser la superficie) pour :
    1. le logement du personnel ;
    2. la location à une autre mission étrangère/poste ;
    3. des fins commerciales ; ou
    4. pour un autre locataire.
  • Confirmation par les autorités municipales que l’utilisation prévue de la propriété ne contrevient à aucun règlement local, y compris les règlements provinciaux ou municipaux concernant le zonage, la sécurité et la conservation du patrimoine (une copie d’un courriel des autorités municipales suffit).
  • Points de contact de la mission avec leur adresse électronique.

Les représentants accrédités sont encouragés à contacter le Bureau du protocole le plus tôt possible lorsqu’ils envisagent un projet de construction ou de réaménagement, afin de bénéficier de conseils de personnes qualifiées, ce qui peut les aider à éviter des obstacles ou des complications. Bien que le Bureau du protocole ne garantisse pas un traitement dans un délai donné, il fait de son mieux pour examiner toutes les demandes de service aussi rapidement que possible.

En ce qui concerne l’achat de matériaux de construction pour un projet de construction ou de réaménagement, les États étrangers admissibles, qui sont considérés comme des « utilisateurs finaux », peuvent obtenir un remboursement de la taxe sur les produits et services ou de la taxe de vente harmonisée facturée par l’entrepreneur. Les demandes de remboursement de la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) payée seront reportées et peuvent être refusées pour toute construction ou rénovation de plus de 100 000 dollars canadiens entreprise sans autorisation préalable.

Enfin, il est rappelé aux missions :

  • de prendre connaissance du document de l’Agence des services frontaliers du Canada intitulé Mémorandum D21-1-1 : Privilèges douaniers accordés aux missions diplomatiques, aux postes consulaires et aux organisations internationales accréditées – numéro tarifaire 9808.00.00 avant de chercher à importer des matériaux de construction de l’étranger ; et
  • que tous les travailleurs de la construction affectés à des projets de réaménagement immobilier entrepris par des États étrangers au Canada et les entrepreneurs agissant pour leur compte doivent non seulement être légalement autorisés à travailler au Canada (par exemple, les ressortissants étrangers doivent être en possession d’un permis de travail valide), mais aussi satisfaire à toutes les conditions provinciales relatives à l’exercice de professions exigeant des titres professionnels ou des certifications professionnelles. Le Bureau du protocole ne fournit pas une aide à l’appui de ces demandes.

Vente d’un bien immobilier

Il est conseillé aux pays ayant une propriété à vendre de faire appel à des services immobiliers et juridiques locaux réputés. Lors de la vente d’un bien immobilier utilisé comme mission diplomatique, poste consulaire ou résidence officielle d’un chef de mission ou de poste (de carrière), ils doivent en informer l'Unité des Privilèges et immunités par courriel et fournir les informations suivantes :

  • Utilisation actuelle du local : chancellerie, consulat, résidence ou annexe.
  • Adresse de la propriété, y compris l’appartement, l’étage et le numéro de local.
  • Échéancier de la vente proposée.
  • Si les prochaines étapes comprennent l’acquisition d’une nouvelle propriété.
  • Expression formelle indiquant si l’aliénation du bien est liée à une décision de fermeture d’une mission diplomatique ou d’un poste consulaire résident, et tout projet de poursuite de la représentation par d’autres moyens.
  • Confirmation que le formulaire obligatoire T2062 Demande par un non-résident du Canada d’un certificat de conformité relatif à la disposition d’un bien canadien imposable – Canada.ca de l’Agence du revenu du Canada sera soumis à ladite agence.
  • Points de contact de la mission avec leur adresse électronique.

Une mission diplomatique ou un poste consulaire qui n’occupe plus ou n’est plus en possession d’un local doit en informer sans délai le Bureau du protocole.

Si un pays souhaite laisser vacants les biens immobiliers qu’il possède ou envisage de les louer à un autre occupant, il ne sera plus exonéré des taxes municipales.

Propriétés vacantes et fin de l’inviolabilité

Les missions sont invitées à informer le Bureau du protocole de la vacance de la chancellerie et des résidences officielles, y compris des terrains vacants (par exemple, à la suite d’une démolition), le plus rapidement possible et dans un délai maximum de 10 jours. L’inviolabilité de ces biens prend fin dès que les locaux ne sont plus utilisés à des fins diplomatiques ou consulaires. L’inviolabilité d’un bien prend également fin si le Bureau du protocole notifie par écrit qu’un bien n’est plus reconnu comme « locaux de la mission » ou « locaux consulaires ».

En l’absence de notification et en ce qui concerne les locaux/terrains vacants que la mission pourrait souhaiter réutiliser à l’avenir à des fins diplomatiques ou consulaires, l’inviolabilité et l’exonération fiscale pourraient être automatiquement retirées après une période de trois mois d’inoccupation.

En règle générale, les terrains vacants (c'est-à-dire sur lesquels il n'y a pas de bâtiment) ne peuvent être assimilés à des « locaux de la mission » ou à des « locaux consulaires ».

Il est à noter qu’une fois qu’une propriété est vacante et n’est plus reconnue comme « locaux de la mission » ou « locaux consulaires », il y a des conséquences juridiques, fiscales et autres. À cet égard, les missions et postes en Ontario sont invités à se familiariser avec l’impôt sur les logements vacants et les obligations de déclaration connexes en vigueur dans leur ville. Il en va de même pour les propriétés vacantes dans toute autre province.

Représentants étrangers accrédités acquérant des biens immobiliers à titre privé

Les représentants étrangers accrédités ne sont plus tenus de demander l’autorisation d’Affaires mondiales Canada avant d’acheter une propriété à titre privé (par exemple, pour loger leur personnel). Les représentants étrangers accrédités sont toutefois invités à s’abstenir d’acheter un bien immobilier qu’ils prévoient de louer pour en tirer un revenu (en tant qu’immeuble à revenus) pendant leur affectation au Canada, car cela ne serait pas conforme à l’obligation des représentants étrangers accrédités énoncée dans la CVRD/CVRC de ne pas exercer d’activité commerciale dans l’État d’accueil.

Le gouvernement du Canada a adopté en 2022 une nouvelle loi intitulée Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens. Cette loi interdit aux personnes qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents d’acheter des biens immobiliers résidentiels au Canada et empêche également les non-Canadiens d’utiliser des structures d’entreprise pour échapper à l’interdiction.

Certaines exceptions permettent aux non-Canadiens d’acheter une propriété résidentielle dans des circonstances définies, selon le Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens. Des exceptions sont prévues pour les personnes accréditées au Canada. Conformément au paragraphe 6(a) du Règlement, l’interdiction prévue par la Loi elle-même ne s’applique pas aux étrangers titulaires d’un passeport contenant une acceptation valide qui les autorise à occuper un poste en tant qu’agent diplomatique ou consulaire, ou en tant que représentant officiel ou spécial, délivrée par le chef du protocole du ministère des Affaires étrangères, du Commerce et du Développement.

Les représentants étrangers accrédités qui achètent des biens à titre privé ne bénéficient pas d’une exemption de l’impôt foncier ou des droits de cession immobilière. Il ne peut pas non plus demander un remboursement de la TPS/TVH sur la transaction. Toutefois, un remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves peut être offert, sous réserve des règlements habituels de l’Agence du revenu du Canada. La vente de biens immobiliers achetés à titre privé par des représentants étrangers accrédités ou anciennement accrédités est également assujettie à tous les règlements fiscaux canadiens, y compris sur tout gain en capital accumulé depuis l’achat.

Avant de prendre une décision ou d’entreprendre quelque action que ce soit à l’égard d’une transaction de biens personnels au Canada, les représentants étrangers accrédités devraient consulter un professionnel. Cette page Web n’est qu’une ressource et ne doit pas servir à remplacer la consultation de conseillers juridiques ou d’autres conseillers compétents.

Renseignements sur le site Web du Bureau du protocole

En vue de s’assurer que les documents officiels du Bureau du protocole sont à jour, les missions sont invitées à revoir régulièrement les informations disponibles sur la page Web Représentants étrangers au Canada. Cette page Web contient plusieurs liens, dont des moteurs de recherche qui permettent aux utilisateurs de trouver les coordonnées des missions diplomatiques et des postes consulaires. En cas d’informations inexactes, le Bureau du protocole demande que les modifications soient envoyées par courriel à l'Unité des Privilèges et immunités.

Le Bureau du protocole ne publie pas l’adresse des résidences officielles sur son site Web.